Bắt đầu đầu tư căn hộ TPHCM: 5 nhược điểm cần lưu ý
Trong 3 năm gần đây, số lượng các dự án chung cư được tung ra thị trường đã tăng lên con số hàng chục nghìn sản phẩm mỗi năm. Dự kiến, năm 2017
Đầu tư căn hộ chung cư TPHCM có nhiều ưu điểm như không yêu cầu nguồn vốn lớn, dễ dàng lướt sóng hay có thể thu được dòng tiền từ việc khai thác cho thuê. Tuy nhiên, bên cạnh những lợi thế nổi bật thì kênh đầu tư này cũng tồn tại 5 bất lợi mà bạn cần cân nhắc dưới đây.
Khó tăng giá đột biến khi đầu tư căn hộ TPHCM
Trừ chu kỳ 10 năm đầu, nếu được khai thác tốt, giá bán căn hộ chung cư TPHCM có thể liên tục đi lên ở biên độ hẹp trung bình dưới 5%/năm. Song càng về sau, giá bán sẽ bước vào giai đoạn bão hòa. Kể từ độ tuổi 15 – 20 năm trở đi, do chất lượng công trình giảm dần theo thời gian nên chung cư khó tăng giá lũy tiến.
Khi đó, người đầu tư cần dùng quỹ bảo trì để tiếp tục vận hành máy móc hoặc sửa chữa một số hạng mục. Chất lượng chung cư vẫn ổn định thêm một vài thập niên nếu quỹ bảo trì được quản lý tốt.
Bị chi phối bởi giá trị ảo do quảng cáo
Tất cả các dự án căn hộ đều là loại hình nhà ở hình thành trong tương lai, bán và thu tiền về trước, giao nhà sau. Nhà đầu tư khi mua nhà sẽ phải nộp tiền kể từ khi ký hợp đồng nhưng chưa thể nhìn thấy ngay sản phẩm tại dự án mà chủ yếu căn cứ theo phối cảnh. Do đó, đầu tư căn hộ TPHCM ít nhiều chịu tác động bởi các chiến dịch PR (quảng cáo) với nhiều thông điệp khác xa thực tế.
Cạnh tranh khốc liệt do nguồn cung lớn
Trong 3 năm gần đây, số lượng các dự án chung cư được tung ra thị trường đã tăng lên con số hàng chục nghìn sản phẩm mỗi năm. Dự kiến, năm 2017 sẽ tăng lên khoảng 25.000 – 30.000 căn nữa. Nguồn cung dồn dập sẽ dẫn đến kịch bản căn hộ có thanh khoản chậm hơn kỳ vọng hoặc giá thuê giảm.
Ngân hàng định giá cho vay thấp
Việc thế chấp căn hộ TPHCM tại ngân hàng thường không được định giá cao dù được xét cho vay dễ dàng. Nguyên nhân là nhà băng phải tính đến khoản khấu hao tài sản này theo thời gian do công trình sẽ dần hao mòn hoặc xuống cấp. Thông thường, ngân hàng định giá tối đa không quá 50% giá trị tài sản khi chung cư đã có sổ (giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản). Trong khi đó, đất nền, nhà phố có sổ được định giá 60 – 70%.
Có thể bùng phát tranh chấp bất cứ lúc nào
Nhà đầu tư căn hộ TPHCM không thể kiểm soát được yếu tố này. Tranh chấp chung cư có thể làm giảm giá trị tài sản. Hệ thống luật vẫn còn trên đà hoàn thiện do thị trường chung cư thương mại tại các đô thị lớn của Việt Nam mới phát triển mạnh trong vòng 1 – 2 thập niên trở lại đây, văn hóa nhà chung cư yếu, ý thức ở chung cư còn kém. Phần lớn, công tác quản lý nhà chung cư chưa chuyên nghiệp và cần thêm thời gian để vào guồng.
Vì vậy, các tranh chấp hai bên (giữa người mua nhà và chủ đầu tư) hoặc tranh chấp tay ba, tay tư (giữa người mua nhà với chủ đầu tư, ban quản lý và ban quản trị) vẫn tiếp diễn trong nhiều năm qua và cả trong thời gian tới.
Cùng Danh Mục:
Nội Dung Khác
Leave a Reply